威海楼市供给力度加大,二手房房价将会呈现怎样的走势? app 威海二手房

发布时间:2020-04-19 06:01:10   来源:网络 关键词:威海二手房
威海楼市供给力度加大,二手房房价将会呈现怎样的走势?
原文标题:威海楼市供给力度加大,二手房房价将会呈现怎样的走势?
原文发布时间:2019-05-29 19:21:27
原文作者:威海新楼市。
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威海楼市供给力度加大,二手房房价将会呈现怎样的走势?

作者:咨询师羽榕 原创首发于公号:威海新楼市

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威海楼市的痛点在哪里?左右威海房价趋势的因素又有哪些?如果从一个商品角度来看,供需关系是最直接的导致价值走向的因素,但楼市似乎不能简单的用这一标尺来衡量,因为房子这个“商品”所代表的不只是一个纯市场买卖行为。

当然,从威海供需角度来看,如果房子供应量突然暴增的话,以威海目前的购买力与工资水平,能否承接突如其来的大批“房源”,威海房价是否依旧能够坚挺的顶下去?摆在购房者面前的有两个疑问:一是威海房价是否会按照市场供需关系而波动;二是威海房价是否依旧履行政策上赋予的经济责任。

那么这些突如其来的“房源”是指什么呢?主要有两个方面,在经历了2017、2018年火爆的楼市之后,基本消化完了威海所有房屋库存,同时也导致了大批量的新楼盘在这两年如春笋般的拔地而起。如今很多房子即将跳出限售政策,既外地人买房三年之内不许出售的限制(2017年9月1日之后房本办理时间算起),这批房子解禁,加上最近大批量的土地供应,突如其来的“房源”必然会对威海房产市场有一定的冲击,但最终的结果还得需要时间的考验啊。

威海各区域的土地供应

5月6日,威海市自然资源和规划局公布了《威海市区2019年经营性国有建设用地招拍挂出让计划》,市直、环翠、高区、经区(含东部滨海新城)、临港、南海新区合计出让179宗,16748.7亩。

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市直土地出让计划

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环翠区土地供应计划

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高区土地供应计划

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经区土地供应计划

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临港区土地供应计划

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南海新区土地供应计划

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从供应土地面积上来看,经区的土地出让总面积数是最多的,但多是以商业、酒店为主,住宅项目远远低于其他区域;环翠区的住宅项目最多,但大多都是在青岛路西的,范家埠、华夏、孙家疃、温泉等一些“非市中心”的边缘区域;而高区则依旧是厂区拆迁、棚户改造为主。毕竟高区算是威海发展比较早的区域,鉴于西、北环海的地形,现在能够拿出来盖房子的地皮,基本都是厂区拆迁了。

南海新区的土地供应量近来几年一直保持着非常强劲的势头,并且在未来准备出让的16块地皮中,清一色的普通商品住房用地。我们不难看出,南海新区确实有非常多的地皮,并且在不断大力的开发,像融创、雅居乐、保安、金猴等一些大型房企都扎根南海新区。同时,南海新区对于工业用地、教育用地的供应也一起保持着快节奏的步伐。正如我们经常所说的,南海新区的发展,不单单是发展房地产经济,其产业、教育、行政、交通等一些列城市配套都在同步的向前。

但南海新区是一个特殊区域,房子再怎么盖,也不会影响到威海整体的房价走势,基本可以排除在外。

值得注意的是,温泉、张村、双岛湾等威海市区周边用地的供应,是以改善周边居民生活环境为主要目的的话,那么华夏、绿轴、金线顶、望岛、高区威高工业园等市区内的地皮,则是最直接增加威海市区房屋供应量的用地。

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据统计,威海市区2019年住宅性土地供应量,不论是按地皮数量还是按供应总面积,远远高于2015—2018年的供给量。2019年的力度是如此之大,这些地皮后期开发的房屋一旦投入威海楼市中,势必会为威海房屋供给端带来非常大的库存量,对应的是眼下威海房屋的购买力,是否能够承接如此之大的房屋供给量,而且这只是威海楼市中的新房供应,我们不要忘了,接下来还会有大批的存量二手房。

威海二手房供应量的激增

这一点还是要从2017年的限售说起:外地户口,2017年9月1日之后办理房证的房子,三年之内不允许出售,这就锁定了大批的新房流向二手房市场,一大批在2017年9月这个节点之后办证的房屋,更别提接下来的热点项目恒大海上帝景一期、湾九里三、四、五期等等。

2016年威海楼市成交34591套;

2017年威海市商品房新房成交39269套;

2018年威海商品房成交27682套,

注:一般楼盘交房时间都是从销售日期算起,之后的1-2年交付,也就是说2016年在售的项目多是在2019年交房办证。

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以上是过去三年威海楼市房屋成交数量,虽然说现在的成交量已然呈下降趋势,但是我们要看到在未来1-2年里,大批的“解禁”房源涌向威海二手房市场,尤其是16、17两年成交峰值,一旦开闸,冲击力势必不小。但从另一个角度看,越是早起开发的小区位置越是不错的,当年没有抢到房子的朋友,正好可以重新选一选心仪的小区。

我们再回到威海二手房市场,同样是鉴于威海的发展较晚,新老小区之间的“空隙”比较大,2018年底以来,像龙泽府、九龙明珠、悦海世家、保利凯旋公馆、半岛印象、帝景海岸、万象城、湾九里、九龙湾等一些2017年左右的项目,已经有一批房子可以正常进入二手房市场交易。

2017年威海二手房情况

2017年前后非常寡淡的威海二手房市场,很多一定程度上是由于,人们更愿意去买新房,再就是二手房基本也都是2000年左右的老旧小区。

在这一年,人们都在疯狂的买新房,市区内的老房子基本无人问津,但皇冠这样既有教育资源又有海岸线优势的老房子,一直处在一房难求的状态。

2017年威海二手房价基本在7000元左右均价。

2018年威海二手房情况

2018年继续上一年的疯狂,上半年新盘不断涨价的同时,一些具备交易条件的次新房,比如:湾九里一期、万象城一期等等,房价也开始不断抬升,虽然人们依旧没有把目光放在二手房市场,但二手房整体均价已经达到9000元左右,次新二手房基本与新楼盘持平(12000元左右)。

2018年6月份,央视点名威海楼市乱象之后,威海购房者热情急转下降到冰点,接下来连续5个多月的寒冬期,新房寥寥无几,二手房虽然占据了主导地位,但整体环境的冷淡,致使二手房过户大厅依旧冷冷清清,一直持续到年底春节前夕,本地刚需购房热情燃起,才正式开始了威海二手房的热潮。同时,此时一些比较不错的项目,像保利、金猴、望海名居等等,都有一些在限售之外(本地人持房),但大多房证都不满2年,依旧有很高的交易税所压制。

2019年威海二手房情况

进入2019年,尤其是春节之后,威海楼市慢慢转暖,看房客(关注威海楼市的人群)开始多起来,对应的是多数新楼盘还不具备开盘资质,多数次新房流向二手房市场。

从一线市场所反映情况来看,整体成交与看房量,依旧是以二手房为主,毕竟同一时期的新楼盘在位置上没有太大优势,比如:九龙明珠、保利财信、华夏,要么就是温泉、张村的房子。也许正因如此,二手房房价承接了威海的主场,在没有抛压的情况下,看房次数的增多给了二手房东们持房等价底气,其实说到底,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。目前来说,威海二手房均价整体在万元左右,次新房均价在14000元左右。

威海楼市供给力度加大,二手房房价将会呈现怎样的走势?

威海楼市已经开始趋向于二手房市场,主要原因还是得从购房者角度出发。威海的购房群体大部分是来自于外地养老、度假、投资等性质,而外地人来威海买房第一首选就是海景房,其次就是去海边很方便的房子,而符合这样需求的房子基本都在2017年前后卖光了的,而本地刚需买房也都靠近市区或者主城区范围内,所以在接下来抢手的房子会分成两个类别:海景房和性价比高的房子。

威海楼市供给力度加大,二手房房价将会呈现怎样的走势?

总结

威海未来地皮的供应量大多集中在非繁华路段,大部分还是城市边缘,而金线顶、绿轴、凤林、高区等市区内的地块相对较少,不会为后期的威海楼市带来很大的冲击。关键还要看这批“解禁”的二手房,到底能释放出多少房源,这个数据才是未来威海房价的主要参考依据。

后期,我们也会持续关注关于威海楼市供需关系动向,判断市场的变化。欢迎大家一同关注。

来源:威海新楼市(ID:weihaixinloushi)

作者:咨询师羽榕 编辑:谢天

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原文作者:威海新楼市。

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