一天看完5套“超变态户型”杭州二手房,好想回到从前 幸福里买房 杭州二手房

发布时间:2020-04-27 18:01:30   来源:网络 关键词:杭州二手房
一天看完5套“超变态户型”杭州二手房,好想回到从前
原文标题:一天看完5套“超变态户型”杭州二手房,好想回到从前
原文发布时间:2019-08-15 16:40:25
原文作者:住杭房产。
杭州二手房 幸福里买房

1


我是一个天真单纯的新杭州人。

今年刚到杭州,每走进一个样板房,我都在问:为什么找不到面宽超3米的次卧?主卫怎么连浴缸都没有?法律是不是禁止胖子进淋浴房……

是的,我总有十万个为什么。但朋友告诉我,那是因为我来杭州太迟了。

这座城市的买房人,曾有一段秘而不宣的美好时光。在那个“偷面积”大行其道的日子里,90㎡都是能做出四房、五房的。

逝去的美好,总有一种让人上瘾的致命诱惑,让我在这38℃高温的杭州,开启了一段“偷面积狂魔”的怀旧之旅。

真是不看不知道,世界真奇妙,我不得不感叹开发商对建筑规范钻研之精深,对人性洞察之深刻。从阳台、露台到层高,几乎被用到了极致

比如建筑面积89㎡,实用面积竟有170㎡!站在空洞高敞的毛坯房里,仿佛连我的呼吸都有回声。

好了,现在我急不可耐地想分享给你们了!

2


今年以来,主城区二手房签约榜上,位于下沙沿江板块的保利东湾可谓大明星是也。7个月里,共4次拿到销冠,最多的一个月成交了34套。

而它身上的标签也确实不少,主城区、江景房,还有就是超高的赠送面积

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▲保利东湾187㎡大平层户型图


中介小刘带我去看保利东湾一套约187㎡的江景大平层时,就先打了“预防针”:你可以看看,南北加起来共6个阳台,超值。


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▲大平层的北面房间都带阳台


果然,我在现场看到,就连北面的卫生间和厨房也都各有一个3-4㎡的小阳台

这是一套奇数层的房子,南面两个能看到江景的次卧,还分别有一个5.8㎡和6.9㎡的露台

这就是该户型传说中的最大亮点:双层挑高露台

“奇数层的两个露台都可以拓展出去,做成阳光房。”小刘说,但如果是偶数层住户,还要跟楼下协商,经同意后也可以浇筑成阳台使用。


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▲大平层南面两个卧室带露天


我默默地掐指一算,阳台和露天加起来,赠送面积接近30㎡,基本上把公摊面积都补回来了。

不过,从露台一眼望过去,前面虽然是钱塘江,却并没有景。将来,即使坐在包好的阳光房里,也不会有坐看云卷云舒的优雅,更多地只是飞机起落。

因为江对面是两座小山丘,萧山国际机场就建在山间的平地上。


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▲穿过露天能看到对面的萧山


在“偷面积”的功力上,这套大平层还只是在阳台上打打主意,算是初级水平。

小刘见我兴趣不大,又拿出了“看家法宝”:一套产权面积约111㎡的跃层,改造后,使用面积可以达到150-160㎡。

我终于也可以一睹它的神奇,几乎惊掉了下巴。


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▲保利东湾111㎡跃层户型图


“它其实就是把两层的中间套合并了。”小刘解释说,这套跃层的层高达到5.96米,隔成两层没有任何问题。

实际上,这就是两层正常住宅的层高。跃层的两边,还各有上下两套约104㎡的边套户型。

这大概就是时下流行的叠墅的前身吧。

我所看的这套跃层,原来的挑高客厅已经完全变了样子,隔层已经浇筑好,意味着多出了约25㎡的使用空间,“如果需要,还可以把上下两层的阳台也包进来,这样又能多出二三十平方米。”

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▲跃层户型已浇筑好的隔层


“整个改造成本大约要10万元。”小刘介绍说,房东本打算装修后自住,但因为经济上出了问题,装修刚开始没多久,就只好停工了。

目前,保利东湾这样的跃层,户型都是112㎡左右,总价在300万至330万之间。

不过,给我留下深刻印象的,还有这个小区依稀留着的当年炒房客的痕迹。小刘带我看了四套房,其中三套都是毛坯。

房子几易其主,却并没有居住过的痕迹,而小区建成其实已接近10年。

3


下沙沿江、金沙湖和临平一带,像这样拥有超高赠送面积的二手房小区其实还有不少,我们也做了一个粗略的整理。

金隅观澜天下:约138㎡户型的房子赠送了北边一个6.2㎡的次卧,此外,还有两个超大阳台(面积分别达到9.9㎡和7.6㎡),以及两个飘窗。

金隅江城府:约90㎡的临江跃层,经改造后的实际居住面积可达约100㎡。

保利城市果岭:以75-90㎡的小户型为主,加上各种赠送面积后,实际得房率大约100%。


德信早城:约89㎡的跃层,加上阳台等,可拓展至99㎡。

名城湖左岸:约89㎡的跃层,经拓展后,实际得房率可达100%。

御观邸:约89㎡的跃层,加上阳台等,可拓展至127㎡。



赞成香颂:约90㎡户型能拓展至120㎡;127㎡的户型能拓展至170㎡。

野风珑园:约88㎡跃层,可拓展至约105㎡。

4


2008年,中海凭借滨江区浦沿的钱塘山水,敲开了杭州楼市的大门。而90㎡做5房的户型,也让不少“见过世面”的杭州房产媒体惊叹:原来户型还能这么做!

带我去看房的中介小赵,也直言不讳:“这是小区最大的特色。”

这是一个惊艳了一个时代的“魔方户型”,一起来欣赏下户型图吧。


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▲钱塘山水89㎡带挑高的户型图


我在现场看到,部分楼幢的边套,会赠送一个双层露台,而露台的上半部分是插入楼上住户的。

在交付之前,你看它只是一个普通的双层露台。交付之后,业主则可以把这个层高约5.6米的露台浇筑出一个隔层,就多了两个房间,而且全都不算建筑面积。

确实神奇!加上阳台、飘窗等,这个户型的赠送面积将近30㎡。


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▲尚未改造的双层挑高露台


原本89㎡的两室两厅一卫户型,改造后,因为多出了两个房间,变成了四室两厅一卫

甚至有业主把客厅也做成了房间用于出租,89㎡就变成了五室一厅一卫,而且并不局促。

一位房东见我看房时一脸的惊诧与好奇,也忍不住感慨:房子三面临江,89㎡户型完全可以当江景豪宅住,“小伙子,买了保你不后悔。”


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▲露台被改造成房间,能眺望江景


不得不为当初的设计人员狠狠地点个赞。

目前,这种可以改造的89㎡户型,总价普遍在450万-490万元,但最便宜的一套仅410万元。

小区内同样是89㎡的其他户型,因为赠送面积少,挂牌价通常在420万元左右。

单价上看,带大面积赠送的房子,已经达到约5万元/㎡,相比周边其他小区约4万元的单价,也高出不少。

此外,同样位于滨江区的湖漫雅筑,89㎡户型,可拓展空间达15-29㎡。

与浦沿隔着钱塘江的之江地区,也有不少“偷面积”的小区,比如:

融科瑷骊山:赠送大露台、大阳台等拓展空间。

之江诚品:阳台、设备露台、储藏室等可改造为独立房间

无论是下沙还是滨江区,这些“偷面积”的神户型房子,都有约10年的房龄了。

这是因为,2011年7月,杭州市规划局出台新规定,要求多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.2米(240平方米以上大户型因特殊技术等需要,可适当增加至3.4米),低层住宅标准层层高不应大于3.6米。

此后,“偷面积”的热潮也得以遏制,“神户型”也几乎在杭州主城绝迹。

5


在余杭区的大城北板块,我找到了几个相对新一些的“偷面积”楼盘。

2012年建成交付的风雅乐府,是余杭区少有的纯跃层楼盘。

带看之前,中介小高还给我打起了“预防针”:你恐高吗?有的房间是凸阳台包进来的,做了落地窗,我每次去都觉得怕怕的。


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▲风雅乐府有些挑高露台被业主包成了上下两层的房间


中介带我看了一套装修好的88㎡房源。两梯两户,层高5.6米。他说的“怕怕的阳台”,我倒是没有感觉,反而觉得采光还不错。

当初在毛坯交付时,二层就只有一个卫生间,其他都是挑空的。因此,现在二层房间都算是赠送面积,交付后浇筑起来的。隔了两层后,88㎡就可以做到四房两厅两卫

不过我现场感觉这个户型南向面宽不大,因此,每层都有一个房间只适合做成书房成或工作室。想要东西向放下一张床,是比较难实现。


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▲一层南向次卧


一路之隔的大华海派风景,也有几幢跃层户型。与风雅乐府不同的是,这里的跃层分为上跃和下跃,并且层高不到5米。

我看了一套下跃的毛坯房源,入户层规划有厨房、餐厅、卫生间和两个卧室。一段小楼梯下去是客厅和南向阳台的空间。

再下楼的卧室算是赠送空间,但层高大概只有1.8米,身高约175的我,总觉得随时会碰到天花板。


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▲左:大华海派风景挑空客厅 右:下跃房间


像风雅乐府88㎡装修较好的房源,目前的挂牌价在325万左右,单价约3.7万元/㎡。其它同面积的简装房源,挂牌价约300万元左右。

海派风景89㎡的毛坯下跃,挂牌价约290万元。精装的89㎡上跃有房东挂牌330万元。

一路之隔,房源相对较新但几乎无赠送面积的北宸之光,目前89㎡的精装二手房挂牌价约290-330万元。

6


2012年后,杭州的神户型越来越少。但由于早些年,余杭、萧山与杭州主城区的建筑规范略不同。在近几年,萧山区依然诞生了不少“神户型”项目。

位于地铁2号线飞虹路站附近的顺发和美家,在杭州户型史上算是“前无古人、后无来者”。

在这个小区里,中介带我看了一套毛坯房源和一套装修好的房子。对比以后,我不得不感叹:

建筑设计师的脑洞真的太!大!了!

和美家全是89㎡的小户型,层高5.6米。当年卖房的时候,就是主打“买一层送一层,实际使用面积约170㎡”

我本以为,即便89方隔成两层,但扣除公摊面积、上下楼梯的空间,实用面积最大不过150多㎡。现场看了以后,才发现我图样图森破。

在每户门口,原本可能是通风井或是花池的位置,约8㎡的面积,也被浇筑了地面,业主可以通过改造把它包进室内。楼上楼下两层,又妥妥地多出了约20㎡。


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▲和美家每户门口的“可拓展空间”

中介小杨告诉我,由于是毛坯交付的,业主根据自己意愿装修,所以小区里从两房到四房各种户型都有。

我看的这套装修好的房子,业主只做了两房。

一层就是纯粹公共空间:客餐厅、厨房、卫生间、阳台。而楼上也只隔了两个房间,主卧不仅带有卫生间还有一个超大衣帽间。


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▲和美家户型改造前和改造后的对比

中介透露,这个小区里有的房东,直接把房子隔成“双钥匙”户型拿来出租。由于近地铁,每一层的月租金都能达到约5000元。

目前小区里最便宜的一套纯毛坯房,挂牌总价约500万。装修精致一些的房源,挂牌价达到了560万元,单价超6万元/㎡。

在旁边赠送面积相对较少的江南丽锦,约140㎡的精装修平层户型,挂牌价约500万左右,单价3.6万元/㎡。


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▲和美家5.6米层高的纯毛坯房


和美家是在2012年交付的,附近同样由顺发开发的美哉美城,在2017年前后交付。

美哉美城也有大面积赠送的loft户型,目前约97㎡毛坯房源的挂牌价在550万-570万元左右,单价达到了约5.7万-5.9万元/㎡。

7


目前,存在于杭州的大部分“神户型”楼盘,都是利用阳台、花池以及层高等建筑条件进行改造。

然而,在2018年5月10日,浙江省住房和城乡建设厅、省国土、省测绘、省人防和省消防等部门联合制定并发布了浙江省工程建设标准——《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》,对建筑面积的计算规则作出了新规定,2018年7月1日以后新出让(或划拨)的土地,按该标准执行

在新规中规定:住宅层高在4.20m~6.40m(住宅坡屋顶至结构净高6.30m),按水平投影面积的2倍计算,且层高每增加2.20m加计1倍建筑面积。跃层(复)式住宅及低层住宅等的通高客厅、起居厅,按上述结构层高规定计算面积。

市场越来越规范,与此同时,那些考验想象力的户型,也不复存在。


幸福里
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原文作者:住杭房产。

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